Rentes en inflatie: staat een huizencrisis voor de deur?

De afgelopen maanden stonden in het teken van stijgende rentes. Centrale banken waren hier de spil in. De meeste centrale banken verhoogden drastisch hun beleidsrentes met als doel om de enorme inflatie te verminderen. Maar dat kan grote gevolgen hebben voor de economie en voor financiële markten.

Eén van de markten die direct last kan hebben is de huizenmarkt. Combineer dat met de nieuwste data van de huizenmarkt, en je zit met een enorm belangrijke vraag: staat er een huizencrisis voor de deur?

Te veel schuld en stijgende rentes

Zoals we al eerder in een Deep Dive hebben besproken is de kans groot dat we in een soort ‘allesbubbel’ zitten – cryptocurrencies zouden als één van de weinige activaklassen hier baat bij kunnen hebben. Een belangrijke reden voor deze allesbubbel is de enorme hoeveelheid schuld waar praktisch de hele wereld mee kampt. Deze moet kleiner worden om de wereld draaiende te houden. Een teveel aan schulden kan namelijk grote gevolgen hebben voor de stabiliteit van een land, zoals bijvoorbeeld gebleken is in Sri Lanka.

De hoge inflatie helpt juist met het verkleinen van deze schuld, alhoewel we het dan hebben over de schuld die er al is. Een aanhoudende inflatie is voor mensen ook een reden om juist schuld op zich te nemen – deze wordt namelijk snel minder waard. Een goede manier om in een op leningen gebaseerde economie de inflatie omlaag te brengen is daarom om de rentes te laten stijgen.

Veel centrale banken wereldwijd hebben de rentes op nul gezet na de Kredietcrisis van 2008. De beleidsrente van de Europese Centrale Bank (ECB) kwam zelfs onder nul uit. Maar inmiddels is de rente van de ECB zelfs positief, terwijl heel Europa tot over zijn oren in de schulden zit. In het zuiden is het belangrijkste deel hiervan staatsschuld, maar in het noorden gaat het vooral om bedrijfsleningen en hypotheken. We hebben het afgelopen decennium tegen een historisch lage rente kunnen lenen, en veel van dat geld is naar financiële producten zoals huizen gegaan.

Top in huizenmarkt al gevonden

Maar de wereld is inmiddels veranderd. De stijgende beleidsrente van de ECB vindt na verloop van tijd zijn weg naar die van financiële producten, waaronder hypotheken. En als mensen die überhaupt al niet zomaar een huis kunnen betalen ook nog met een hogere rente kampen, dan zit er ergens een plafond in huizenprijzen. Ik denk dat we dat plafond al hebben gevonden, en dat de markt nu in gaat zien dat er andere prioriteiten zijn dan alleen een mooie koopwoning vinden – fors hogere energieprijzen betalen, bijvoorbeeld.

Een kanttekening is dat veel mensen enorme hypotheken hebben, maar dit zegt niet per se iets over de waarde van een woning. Een lening kan namelijk onder water staan.

Geschat wordt dat de wereldwijde vastgoedmarkt in 2020 zo’n 280 biljoen dollar waard was. Ongeveer 22% daarvan, dus bijna 62 biljoen, is Europees vastgoed. De markt is bovendien al decennia lang aan het groeien, waardoor deze volgens veel maatstaven erg oververhit is geraakt. Veel van de plekken die vaak terugkomen in lijsten met vastgoedbubbels zijn Europese landen en steden. Amsterdam staat bijvoorbeeld vaak hoog in het rijtje.

Woningen zijn bovendien een belangrijk deel van de Consumentenprijsindex (CPI). In 2021 gaf het Centraal Bureau voor Statistiek de onderdelen ‘huisvesting, water, elektriciteit, gas en andere brandstoffen’ een weging van 29,3% in de index. Daar zitten uiteraard ook andere zaken bij in, maar toch zullen de kosten voor huisvesting hier een belangrijk onderdeel van zijn. Als de huizenmarkt daalt, dan heeft dat dus een remmend effect op het officiële inflatiecijfer. Dat zou kunnen betekenen dat een huis vanuit een financieel perspectief niet de beste investering gaat zijn.

Huizenmarkt Verenigde Staten krimpt al

Inmiddels is er nieuwe informatie over de huizenmarkt in de Verenigde Staten onthuld. Dat is weliswaar een iets andere markt, maar toch zullen ze sterk gecorreleerd zijn. Welke markt harder daalt zal voor een groot deel afhangen van welke economie het meest zou krimpen in een crisis, en van hoe de financiële steun eruit zou zien.

Vorige week donderdag zijn de nieuwe cijfers rondom de verkopen van bestaande huizen onthuld. Er zijn in de VS deze maand 4,81 miljoen huizen verkocht. Dat is minder dan de verwachting van 4,89 miljoen huizen. Ten opzichte van vorige maand is het ook geen goed nieuws, vorige maand zijn er namelijk 5,11 miljoen huizen verkocht. De markt is dus gekrompen én harder gekrompen dan verwacht. Daardoor zullen mensen steeds sneller bereid zijn om hun huis te verkopen.

Ook nieuwe huizen staan er zwakker voor. Dinsdag werd bekend dat in de VS deze maand 511.000 nieuwe woningen van eigenaar zijn gewisseld. Ook dat is minder dan de 575.000 verwachte verkopen. Vorige maand zijn er 585.000 verkocht – ook dit is dus al een krimp.

Volgens IEX is de stijging van huizenprijzen in Nederland al aan het afnemen. Dat is gemiddeld genomen dus nog geen krimp, maar daar zou snel verandering in kunnen komen. De situatie in de VS zou een indicatie kunnen geven.

In Nederland zal de situatie net even verschillen van die van de VS, maar als we in ons achterhoofd houden dat de bubbel ook in Europa en Nederland enorm is zullen er meer overeenkomsten dan verschillen zijn.